상가건물 임대차보호법이란 임차인에게 불리한 약정을 금지하고 계약갱신요구권을 보장하며 대항력과 권리금 보호 등을 규정함으로써 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상 방지와 세입자의 권리를 보장하기 위해 제정된 특별법입니다. 이 법은 2018년 10월 16일 개정되어 기존 5년이었던 계약갱신요구권 행사기간이 10년으로 연장되었습니다. 또한 환산보증금(보증금+월세X100) 제한 범위 내에서만 적용되던 모든 조항들을 지역별 환산보증금 액수와는 상관없이 모두 적용하도록 확대하였습니다. 이번 시간에는 이러한 상가임대차보호법 중에서도 ‘계약갱신요구권’과 ‘환산보증금’에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
임대인이 건물을 매도하면 새 주인에게도 계속해서 영업을 할 수 있나요?
네, 그렇습니다. 주택과는 달리 상가건물에서는 새로운 소유주에게 이전되는 경우에도 현재의 건물주와의 계약 내용 그대로 승계됩니다. 따라서 매수인은 현 임차인과의 관계에서 아무런 의무나 책임을 지지 않습니다. 다만, 주의해야 할 점은 매매 시 계약서 특약사항에 “임차인은 본 부동산을 명도한다”라는 문구가 있다면 이를 반드시 준수해야 합니다. 만약 위 사항을 위반한다면 손해배상청구소송을 당할 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
10년 동안 장사했는데 이제 나가라고 하면 어떻게 해야 하나요?
만약 최초 계약일로부터 10년이 경과하였다면 갱신요구권이 소멸하게 됩니다. 그러나 예외적으로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니합니다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
권리금은 어떤 의미인가요?
권리금은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 대가로 주고받는 금전을 말합니다. 즉, 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금 세 가지로 구성되는데 각각의 특징은 다음과 같습니다.
바닥권리금: 입지조건이 좋아 매출이 높을 것으로 예상되는 장소에 붙는 권리금으로서 상권과 입지에 대한 프리미엄이라 할 수 있습니다.
영업권리금: 단골손님 확보 여부, 고객수, 신용도 등 일정 기간 발생한 순수익에 대한 대가로서 통상 6~12개월간의 순이익을 12개월로 나눈 월평균치를 권리금으로 책정합니다.
시설권리금: 감가상각 후 남은 시설물의 잔존가치로써 업종변경시 인정되지 않는 권리금입니다.
오늘은 상가임대차보호법상 계약갱신요구권과 환산보증금에 대해 알아보았습니다. 많은 도움이 되셨나요? 최근 들어 정부정책 강화로 인해 신규 창업보다는 기존 사업장 인수창업이 증가하고 있으며, 특히 소규모 매장일수록 더욱더 신중한 선택이 필요합니다. 부디 좋은 정보 얻으셔서 똑똑한 투자하시길 바랍니다.